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首付贷是什么意思|“首付贷”被严查 房产经纪金融布局遇阻

来源:房产投资   2019-01-23 09:50:33

  近日,深圳市互联网金融协会发布了《关于严禁互联网金融企业开展“首付贷”、“众筹炒房”等违规房地产金融业务的通知》,主要目的是对各企业在为期一个月的时间里整顿“首付贷”等房产金融产品。

  争议“首付贷”

  央行11月11日公布了10月份信贷数据。其中显示,10月份新增居民中长期贷款为4891亿元,占当月新增人民币贷款比例达75%,而9月份新增居民中长期贷款约为5741亿元,占当月新增人民币贷款比例达47.06%。

  居民中长期贷款一般被视为房贷,10月份的数据相比9月份有明显下降。证券分析师邓海清认为,居民中长期信贷仍高达5000亿,未明显下行,与10月份百城价格指数同比继续上行一致,表明房地产调控对房地产市场的打压并不如市场预期。

  在当前房地产市场,以“首付贷”为主的金融创新产品正在被严控,中国银监会在近日明确提及“严控房地产金融风险”,其中便包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域等内容。

  根据中央国债登记结算有限责任公司发布的《中国银行业理财市场报告(2016上半年)》,今年上半年共有2.09万亿元的银行理财资金流向房地产,较2015年年底新增5500亿元。

  一家股份制银行内部人士对记者表示,银行理财的资金是登记在册能够查阅的,还有部分资金通过委托贷款或自营投资等形式进入了房地产行业。

  像“首付贷”这样的金融业务放大了购房者在购置房产时的杠杆,一旦房价出现较大程度下跌,购房者则会有断供的风险。

  这使得政府对于房产中介开展的金融业务把控加严。10月初,深圳市金融办、市场和质量监管委等七部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,其中便提到“严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务”。

  但记者近日走访发现,仍有中介机构变相开展“首付贷”业务。记者以购房者身份来到多家中介门店并问及是否还有“首付贷”,房企中介工作人员表示,最近政策越来越严,“首付贷”早就不做了,但是可以提供消费贷款。也就是说,购房者将本该用于装修、购置家电等消费行为的消费贷款用于了首付。

  房产中介金融算盘

  作为一个信息极不对称的市场,二手房市场交易复杂,并非所有买卖者对于市场及政策都非常熟悉,房产中介做金融也便有了空间。

  以链家为例,其金融业务分为两个部分,分别是以链家理财为代表的互联网金融平台以及以理房通为代表的第三方支付。

  链家方面资料显示,2015年链家金融已实现收入12.4亿,税前利润3.2亿元,预计2016年将实现收入20亿,税前利润5.9亿元。这意味着链家金融的收入和利润将在2016年实现翻倍。

  链家金融旗下的链家理财网站信息显示,理财产品家多宝系列目前分为5种,分别是用于偿还房屋银行抵押借款的家多宝9号、用于支付购房所需尾款的家多宝2号、用于周转自用的家多宝3号、用于经营所需短期资金周转的家多宝8号以及用于家庭消费的家多宝5号。

  截至2016年11月10日,平台上提供的借款有56.4%用于赎楼,用于购房尾款的为28.3%,其余为房屋抵押经营借款和抵押消费借款等。通过借款业务,链家已发放预期年化收益约2.74亿元,共有约34万人进行投资,人均投资11.77万元,投资总金额约合40亿元。

  此外,链家在租房业务板块的丁丁和自如也涉足金融业务。自如便是通过与京东金融合作,为用户提供房租月付的分期服务。

  链家董事长左晖曾表示,二手房交易太复杂,做金融是本着撮合交易的动机,希望交易顺畅,金融业务不是主动趋利的产物。

  但房产中介做金融的队伍和规模却在不断增大。世联行结合消费场景,在去年3月推出了其互联网金融信息服务平台“世联集金”,并与中信银行签订资金托管协议。

  今年8月,世联行建立资金托管平台。世联集金官网数据显示,截至11月10日,平台累计交易金额约2.6亿元。

  世联行方面资料显示,2016年上半年世联行金融服务业务的毛利额占毛利总额的四分之一,核心产品家圆云贷主要为拥有自有房产或已经签订购房合同并付清首付款的申请人提供“消费贷”、“装修贷”、“家居贷”、“教育贷”、“车位贷”、“商工贷”等系列金融产品。

  中原集团也成立了由中原资产管理有限公司、中原理财有限公司、中原理财(国际)有限公司、中原证券有限公司所组成的中原金融集团,旨在为客户提供精细的资产分布意见,建议投资组合的成份及分配。

  房产中介在金融产品业务上百花齐放,但总体看来其底层工具仍是P2P和小额贷款公司,而房产中介积累了大量终端数据,把握住了消费场景,从而可以向金融伸出触角。

  但随着监管措施进一步加强,对于房产中介业务处在风口浪尖的“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融业务整顿也在加强,像《通知》这样的整顿条例已多次下发。

  在《通知》下发后,深圳市互联网金融协会秘书长曾光光表示,如果有企业在月内未完成改造的,将通报给有关执法部门。

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