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北京商住房最新消息

来源:楼市资讯   2018-08-15 16:36:54

  商住两用房不是一个专业的建筑名词,是由市场本身发展而来。以下是选理理财网www.xuanliwang.com小编分享的北京商住房最新消息,希望能帮助到大家!

  北京商住房最新消息

  今起北京商住项目全面限购?商住房或将要砸在手里

  综合多个媒体消息报道,北京市住建委内部通知,6月15日零点起北京市所有40年、50年产权商住项目,正式限购。北京商住项目陆续停止网签,继门头沟、大兴区停止商住网签后,6月15日0:00起,北京所有地区的商住网签项目都停止网签。

  换言之,朝阳区、海淀区、东城区、西城区、丰台区等地区将全面停止网签,在商住限购倒计时时刻,商住楼盘所有销售员工正在邀约客户冲刺最后的网签时刻。

  “我们项目是接到公司通知今晚商住全面停止网签,明天(6.15)北京市所有40年,50年产权商住项目,正式限购。”东五环旁某商住项目销售人员称,目前公司采取紧急销售措施,总价300万房屋,现在缴纳10万元现金过来签约即可,后期再补缴剩余房款。

  商住限购,北京只是开始?

  接近国土资源部人士告诉经济观察网记者,商住限购细则存在合理性,按照国土资源部土地分类管理要求,各地方政府需严格执行国家土地用途管制。

  所谓商住项目,是开发商将用地性质为商业公建的项目,建造可用于居住的产品对外出售,并设计有独立的厨卫和水电,产权分为40年和50年,北京市国土资源局土地招标文件明确规定“不得采用单元式或公寓式的布局形式”,国家法律和政策是支持商住限购政策。

  根据公开数据统计:2012-2015年,北京出让纯住宅和纯商办用地218宗,规划建筑面积3083万平方米,出让商住及含商住类土地156宗,规划建筑面积2399万平方米,商住用地占全部供应的43.76%,超过纯住宅用地占比。“大面积地出让商住用地不仅助推房价上升,更是伤害实体经济的,很多中小企业老板拼命做实业的结果却是给不干活的房东打工,国家的土地是支持地方实体经济。”前述接近国土资源部人士透露。

  北京商住限购具体细则是什么呢?

  某上市房企高管告诉经济观察网,目前正在研究的限购细则主要有以下版本:

  一是商住购房资格纳入住房购房领域,外地居民购买1套住宅的居民不允许在购买住房,目前北京商住商品房供应占北京商品房供应的40%以上,个别住宅被限购人士购买多套商住项目,从而造成商住暴涨,“也就1人1套了,外地人购买10套商住的情况不会允许出现。”

  二是个人不允许购买商住,只有企业可购买北京商住。

  全面限购,商住房价格将大跌至少30%!

  前述上市房企高管分析道,若北京全面执行限购,那么北京商住成交量将呈现暴跌,根据中指院数据显示,通州商业、办公和公寓限购后的一个月,商住限购成交仅仅13套,可对比的是限购前,成交量高达6004套,伴随而来的是北京商住房价暴跌,“4年前规划的商住项目面积大约是2500万平米,土地供应面积不足1000万平米,还有1000多万平米商住用地并未供应,成交量下滑,后续供应量增大,自然造成商住房价下跌。”

  上周门头沟区商住产品暂停网签,“北京商住将全面限购”的传言四起。端午节期间,在销售员的“猛忽悠”下,北京新建商品房住宅签约量创造了历年端午小长假的新高,其中商住类产品所占比重达九成。不过,业内专家分析认为,商住限购的传言不太靠谱,如果限购,房价跌幅起码达到30%。

  北京市已经对商务型公寓、商业办公项目实施限购的通州区,当地商住项目则因限购政策“封冻”市场成交。

  多位受访市场人士表示,如果北京全面限购商住项目,在北京商住产品供应与成交量在商品房市场占比较高的背景下,限购政策将会严重抑制市场成交与购房需求,通州商住项目限购即是明证。

  这到底是开发商联合炒作还是政府真的要限购?

  截止发稿前,北京市建委相关负责人对北京商住限购事项,不予置评。“我们暂时没有通知,(是不是开发商联合炒作)不清楚。”

  此前据人民网报道,北京商住项目全面限购的消息始于约一周前门头沟区商住项目暂停网签,虽然当地住建委对外澄清“商住项目暂停网签属实,但限购消息是谣传”,市场对北京将全面限购商住项目的忧虑仍然不胫而走。

  一位北京市政府人士回复是“谣传中,企业借势卖房”。这位政府人士所称“借势”,正是门头沟区暂停商住项目网签一事。

  一位在京拥有商住项目的地产公司人士表示,近期公司也已经向大兴区政府人士打听过区内商住项目限购的消息,不过得到的回复是“尚未开始研究商住政策”。

  “但从北京市住建委了解到另一种声音是北京商住项目的全面限购政策正在研究。”这位地产公司人士说。

  北京全面限购商住项目可能带来的影响,这位地产公司人士进一步分析,市场这么多传言,政府不出面辟谣,要么就是在帮助商住项目“跑量”,要么是在加紧筹谋限购政策。“我个人觉得前者靠谱。不管消息是真是假,我们配合赶紧‘跑量’。”

  不过这位人士对商住项目全面限购的消息也保持乐观,“关上门总会打开窗。如果出台限购会有配套政策出来,限购也要有准备时间,没那么快。”

  端午假期,天恒·世界集商住项目首次开盘,2个小时左右的时间,项目推售的144套房源全部售罄。据该项目人士介绍,不少客户选择在开盘当天凌晨3点钟就开始自发排队认购,全部房源在当天清盘。

  不管是不是谣言,反正商住项目销售创了新高!

  根据通州上个月出台的商住项目限购政策,商业、办公项目销售对象限定为企事业单位和社会组织,不再对居民销售,但政策出台前,由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目,再次出售时可按此前的相关规定执行。“如果一旦限购只能由企事业单位和社会组织购买,那么项目出售的难度可想而知。倘若开发商现在自行签约给个人,限购后仍然可以卖给具有购房资格的个人,销售难度会大大减小。虽然增加了交易契税的成本,但可以避免未来可能出现的政策风险。

  北京市建委网数据显示,5月北京商业市场新增供应、成交量、成交面积、成交均价全面上涨;商住市场新增供应4177套,同比上涨159%,成交3995套,同比上涨344%,成交金额74.48亿元,同比上涨316%,成交均价为30142元/平方米。毫无疑问,在5月北京楼市中,商住产品已成为绝对主力。

  据北京晨报报道,虽然限购传闻尚未被证实,但市场已经有所反映。亚豪君岳会统计数据显示,端午小长假期间,北京商品房住宅(不含保障房与自住房)成交2503套,成交面积35.65万平方米,相比“五一”小长假分别增加210%、301%。这一成交量还创出了历年端午小长假的销售新高,三天卖出的房子相当于5月成交的三成。值得注意的是,商住类产品成交2286套,占全部成交比重高达91%。

  从成交排行来看,端午小长假期间成交套数排名前十的项目均为商住产品,其中排首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套,林肯公园签约636套。中原地产研究部统计数据显示,截至6月11日,今年北京新房中,住宅签约20742套,商住公寓类物业签约达到26336套,在合计签约的4.7万套中,商住公寓占比高达55.9%,商住产品签约量首次超过了住宅。这一比例也是历史最高点,2015年该比例为28.5%,而此前每年比例基本保持在30%以内。

  北京最新商住房限购政策【全文】

  26日晚间,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该《公告》要求,在建在售商办项目不得卖给个人;商业银行暂停购房贷款。

  2017年北京最新商住房限购政策

  3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对北京市的商业、办公类项目(以下简称商办类项目)进行监管,其中对个人购买商办类项目的限制措施,在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

  全方位限制个人购商住房

  “在北京,此前商住房一直是刚需住宅的替代型产品。

  ”在亚豪机构市场总监郭毅看来,小户型、低总价、基本不限购一直是这类房屋的独有优势。

  而易居研究院智库中心研究总监严跃进则直言,本次限购新政对于北京商住房最直接的影响就是将一块市场上的“香饽饽”变成了“烫手山芋”。

  根据《公告》,开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的,规划部门不予批准;而且,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

  购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

  而对于个人购买商住房和已购房屋再销售,《公告》虽然明确可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,但也同时规定了颇为严格的限制性政策,包括:名下在京无住房和商办类房产记录的,以及在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

  而且《公告》规定,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  史上最严厉调控

  几乎在所有分析人士眼中,《公告》所涉及的政策句句“一针见血”,直指商住房交易的每一个关键环节。

  “新政从规划、销售、购房资格、信贷层面精准限制‘商改住’,措施强度不仅是北京史上最严格,就算放眼全国,也是针对商住房最为严厉的一次调控。”郭毅直言。

  部分专家将《公告》中对个人购买二手商住房的限购、信贷新政称做本次新政中影响面最广的内容。

  分析称,如果符合连续五年缴纳社保或者个税的条件且名下无房,消费者基本上可以直接购买普通住宅了,再叠加个人购买不允许使用住房贷款的规定,这意味着,一段时间内,北京的商住房基本上难以交易了。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,本次公布的二手商住房限购条件,已经比购买住宅更加严格了,这样的约束政策将直接导致个人购房者基本放弃购买商办类产品。

  郭毅也认为,“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的规定,是北京楼市调控史上首次出现的“零杠杆”产品,若与该系列其他限购政策共同出台,意味着商住房已基本没有可能再面向个人销售。

  此外,郭毅还提出,在部分消费者看来,《公告》中不如限购、信贷政策抢眼的规划政策,也蕴藏着可观的调控效力。

  “去年,总面积在100平方米以下的小户型商住产品占整体商住房供应量的九成以上,不到200万元/套的成交价仅相当于同期住宅单套均价的35%左右,而500平方米以上的户型此前只占商住产品的1%,此次‘新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米’的规定意味着大部分商住购房需求将被摒弃,商办原本的职能将被充分还原。”郭毅表示。

  成交量价大幅下跌几成定局

  北京的商住房“遭遇”重磅调控政策,未来市场走势几成定局。

  张大伟预测称,目前市场上商办类项目约有50%-60%是直接销售给个人居住使用,另外还有40%左右的办公类产品,在这种情况下,《公告》出台可能会直接导致市场成交量出现50%以上的跌幅,而成交价格很可能出现30%以上的跌幅。

  “预计未来一段时间,开发商和中介不会再主动参与商住房的开发和销售,估计该类产品的流动性会变得非常差,使得此类物业或者难以交易,或者出现价格较明显的下滑。”严跃进表示。

  郭毅则以通州区此前实行的商住房限购政策为例分析称,《公告》中对于在建(含在售)商办类项目销售对象的限制基本与通州区现行政策力度相当,“去年5月通州实施这一政策后,10个月的时间内,商住房销量大跌74%,而本次政策放眼全市,同样限制了二手商办类项目的流通性,商住的投资功能将被极大削减,预计北京商住房的销量将很快出现陡崖式下跌”。

  《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

  为进一步规范本市商业、办公类项目管理,促进房地产市场平稳健康发展,现公告如下

  一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

  二、开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的,规划部门不予批准。

  三、开发企业新建的商办类项目,应当按照批准的规划用途建设、销售,违反规定的,规划国土、住建部门依法处理。

  四、开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

  购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

  五、本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:

  1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

  2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

  六、对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。

  对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。

  七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  八、本公告发布之日起,开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的,一经查实,规划国土部门依法收回土地,商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

  九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

  本公告自发布之日起执行,与本公告不符的,按本公告执行。

  2017年3月26日

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